Det er ikke lovpligtigt at have en tilstandsrapport i et dødsbo – det er dog en god idé, da den sikrer mod de fejl og mangler, der er nævnt i rapporten. En tilstandsrapport er også ét af kravene for, at der kan laves en ejerskifteforsikring. Priserne varierer, da der ikke længere er et loft over, hvad en beskikket bygningssagkyndig må tage pr. ejendom.
Tilstandsrapport i et dødsbo finder synlige fejl og mangler
En tilstandsrapport i et dødsbo er en del af huseftersynsordningen, der finder sted, inden boligen sælges. Her kigges efter synlige skader, mangler og fejl ved boligen, så køberen får et samlet overblik over de ting, der skal laves.
Det er sælgerens ansvar at bestille den. Det betyder, at en tilstandsrapport i et dødsbo skal bestilles af f.eks. bobestyreren eller kontaktpersonen i et privat skifte, som har fået en skifteretsattest. Det skal være en beskikket bygningssagkyndig, som laver rapporten.
Den beskikkede bygningssagkyndige kigger på de ting, som kan spottes med det blotte øje – f.eks. skævheder, ødelagte og utætte flader samt svækkelser i konstruktionen. Der kan også tegnes en sælgeransvarsforsikring, som sikrer dødsboet, hvis køber finder fejl og mangler, der ikke står i tilstandsrapporten.
Rapporten gælder i seks måneder (gældende fra dagen, rapporten indberettes). Den fritager dødsboet for ansvar i 10 år for alle skader anført i rapporten. Skjulte fejl og mangler dækkes dog af ejerskifteforsikringen, som du kan læse mere om sidst på siden, hvis der er tegnet sådan en.
Tilstandsrapporten består af tre dele:
- Resultatet af den bygningssagkyndiges eftersyn af boligen samt individuelle karakterer til de enkelte bygningsdele
- Dine bemærkninger og oplysninger om boligens skader
- Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring
Tilstandsrapporten indeholder en husbeskrivelse, der er relevant for den specifikke type bolig, rapporten vedrører. Der findes 16 forskellige hustyper, og udover de særlige forhold, der knytter sig til hustypen, indeholder den generel information om f.eks. tag, kælder og radon.
Det sker sjældent, men der laves også eftersyn på ejerlejligheder. Her er det særligt vigtigt, at lejlighedens fælleseje gennemgås. Gøres det ikke, vil tilstandsrapporten i dødsboet nemlig ikke være gyldig.
De fire symboler i tilstandsrapporten i et dødsbo:
- Sort – mulige skader
- Gråt – mindre alvorlige skader
- Gult – alvorlige skader
- Rødt – kritiske skader
Sort har erstattet betegnelsen “UN”, der blev brugt i ældre tilstandsrapporter. K0 er udgået, K1 er blevet erstattet af “Gråt”, mens K2 og K3 er blevet erstattet af “Gult” og “Rødt”.
Mulige skader (Sort) bør undersøges nærmere og kan potentielt være alt fra ingenting til en rød skade. Det bør tjekkes, inden du eller bobestyreren sætter huset til salg.
Skader markeret med gråt har ikke indflydelse på bygningens eller bygningsdelens funktion. Gule anmærkninger kan på længere sigt betyde svigt, mens rød er lig med, at skader på en bygningsdel allerede har medført eller vil medføre, at dens funktion svigter på kort sigt – og det svigt vil medføre skader på andre bygningsdele, hvis det ikke allerede er sket.
Overvej eventuelt en “førsynsrapport”
Hvis du ved, at der vil være nogle ting, der skal ordnes i boligen, kan det være en god idé, at man først får en førsynsrapport, inden man får den endelige tilstandsrapport i dødsboet. Den skal ses som en kladde på den endelige tilstandsrapport.
Den hjælper dig med at identificere områder, der enten kræver en kærlig hånd eller større renovering, så du kan overveje at få dem udbedret, inden den endelige rapport laves. Det har du som regel en måned til, og det koster 1-2.000 kr. at få rapporten lavet.
Det er meget få, der får lavet sådan en “kladde”, men det kan give god mening. Du får nemlig en tilstandsrapport med færre anmærkninger, fordi du har kunnet udbedre eventuelle fejl. Det gør det nemmere at sælge boligen og få den ønskede pris.
Skal vi hjælpe med at rydde dødsboet? David kommer gerne og giver et tilbud på en total dødsborydning. Kontakt David fra Antika på 26 17 96 63 (alle ugens 7 dage kl 7-22).
Hvad er ikke med i en tilstandsrapport?
Du skal være opmærksom på, at selvom ting ikke indgår i tilstandsrapporten i dødsboet, vil dødsboet stadig være ansvarlig for de forhold. Du kan dog bede den bygningssagkyndige eller en anden fagmand om at vurdere én eller flere af tingene, hvis du ønsker det.
Ikke omfattet af tilstandsrapporten:
- Elinstallationernes funktion og lovlighed – gennemgås i elinstallationsrapporten
- Arkitektoniske og æstetiske forhold
- Normal vedligeholdelsestilstand og sædvanligt slid
- Bagatelagtige forhold (forhold, man ikke regner med vil påvirke boligens værdi eller brug i nævneværdig grad)
- Planløsning, boligens indretning og boligens placering på grunden
- Boligens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser)
- Inventar, som f.eks. hårde hvidevarer
- Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
- Baldakiner og markiser
- Installationer og indretninger uden for selve boligen
Hvis du opdager fejl, skader eller mangler i ovenstående ting, skal du orientere køber klart og tydeligt med det samme.
Skal jeg lave en tilstandsrapport ved salg af ejendom i dødsbo?
Det er ikke lovpligtigt at få lavet en tilstandsrapport i et dødsbo, hvis f.eks. afdødes hus skal sælges. Det er dog et krav, hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring, som kan dække uforudsete udgifter.
Der er med andre ord ingen ejerskifteforsikring i dødsboet uden en tilstandsrapport (samt en el-rapport). Derfor kan det være en rigtig god idé at lave en tilstandsrapport. Dels er dødsboet ikke ansvarlig for de i rapporten nævnte fejl i 10 år, dels giver det mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.
En tilstandsrapport kan endda være en særlig god ting i et dødsbo. Den hjælper dig nemlig med at få et overblik over boligens reelle værdi. Det har en betydning for arv og eventuelle afgifter til staten.
Fast ejendom skal med i boopgørelsen, og ejendommens værdi kan have betydning for afgifter til staten i form af eventuel boafgift og tillægsafgift.
Har du brug for hjælp til vurdering af dødsboet? David kommer gerne og gennemgår det med dig og giver et bud på, hvad indboet er værd. Kontakt David fra Antika på 26 17 96 63 (alle ugens 7 dage kl 7-22).
Hvad koster det at få lavet en tilstandsrapport i et dødsbo?
Det er meget forskelligt, hvad det koster at få lavet en tilstandsrapport i et dødsbo. Tidligere var der et loft over prisen pr. ejendom, men det er blevet ophævet. Det betyder, at der i dag ikke er en øvre grænse for, hvad en bygningssagkyndig kan kræve.
Derfor kan du som regel også forvente priser, som er højere end det tidligere loft. Det er en god idé at indhente flere tilbud, inden du beslutter dig for, hvem der skal lave rapporten.
En tilstandsrapport i et dødsbo koster mellem 4-10.000 kr. ifølge boligejer.dk, som Erhvervsstyrelsen driver. På hjemmesiden finder du også kontaktoplysninger på byggesagkyndige i din kommune.
Hvis du også skal have lavet en elinstallations- og energimærkerapport, giver flere virksomheder en samlet rabat på de tre.
Tilstandsrapporten gælder i seks måneder. Hvis boligen ikke er solgt inden for den periode, skal der ikke betales fuld pris for en ny tilstandsrapport. Efter de seks måneder kan du normalt få fornyet rapporten i endnu seks måneder til en reduceret pris på omkring 20-50%.
De to gange seks måneder passer med fristen for salg af boliger i et dødsbo. Ved et privat skifte skal den nemlig være solgt inden for 12 måneder efter dødsfaldet. Hvis det ikke lykkes, overgår boet til bobestyrerbehandling, og fristen forlænges med yderligere 12 måneder.
Det skal også laves sammen med tilstandsrapporten
Der skal også laves en elinstallationsrapport, hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring. Den er nemlig en del af huseftersynsordningen, der sikrer både dødsbo og køber mod uventede økonomiske overraskelser.
Gennemgangen foregår ved, at alle installationer i samtlige rum gennemgås. Der laves målinger på eltavlen, ligesom der foretages stikprøvekontrol af stikkontakter, afbrydere etc., hvor også materialerne bag kontrolleres. Rapporten er gyldig i et år.
Når du vil sælge en bolig over 60 m2, er det også lovpligtigt, at den har et gyldigt energimærke. Den viser boligens energieffektivitet på en skala fra A2020 til G – skalaen minder om den, du kender fra f.eks. køleskabe og fjernsyn.
Hvem laver rapporten – og hvordan bliver den lavet?
Det er altid en beskikket byggesagkyndig, der udarbejder tilstandsrapporten – det er nemlig et lovkrav. Personen skal som minimum have en byggeteknisk grunduddannelse og fem års erhvervserfaring inden for de seneste 10 år.
For at blive en beskikket byggesagkyndig skal du også have gennemført et kursus i huseftersynsordningen, som afsluttes med en skriftlig eksamen. Her lærer du, hvad det vil sige at være beskikket byggesagkyndig.
Når den byggesagkyndige skal lave tilstandsrapporten i dødsboet, gennemgår han alle ejendommens bygninger. Han gennemgår dem fra kælder til kvist og noterer alle potentielle og eksisterende skader ned og giver dem en karakter (som vist tidligere). Det tager typisk et par timer.
Det bliver gennemgået ifm. tilstandsrapporten i et dødsbo:
- Tag og tagrender
- Ind- og udvendige vægge og mure
- Døre og vinduer
- Gulve i bl.a. bad og køkken
- Indvendige døre og vinduer
- Loft
- Loftrum
Når han er færdig med at gennemgå ejendommen, skal den ansvarlige for dødsboet selv på banen. Den ansvarlige skal nemlig udfylde et sælgeroplysningsskema – det gøres typisk i samarbejde med den byggesagkyndige.
Den byggesagkyndige bruger oplysningerne i sælgeroplysningsskemaet og sine egne noter til at lave den endelige tilstandsrapport for dødsboet, som han sender til kontaktpersonen for dødsboet eller bobestyreren. Det går som regel hurtigt, og du har den typisk efter 3-5 hverdage.
Se eksempel på tilstandsrapport.
Sådan klager du over rapport og bygningssagkyndige
Du har mulighed for at klage over tilstandsrapporten og/eller den bygningssagkyndige, hvis du mener, at det har medført et tab for dig (som sælger eller køber).
Hvis den bygningssagkyndige ikke vil påtage sig ansvaret for fejl og mangler, skal du klage til Disciplinær- og klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige.
Nævnet har mulighed for at pålægge den bygningssagkyndige at betale erstatning for tab samt pålægge bøder og starte disciplinærsager. Det har også mulighed for at give advarsler og påtaler samt i helt grelle tilfælde frakende personen retten til at være beskikket bygningssagkyndig.
Nævnet fører løbende kontrol med tilstandsrapporterne i dødsbo og generelt. Hvis en person har fået en advarsel, bøde eller anden straf, bliver navnet på den pågældende person også offentliggjort. Derfor kan det være en god idé at tjekke deres side, når du har fået dine tilbud.
Det tager nævnet i gennemsnit 4-6 måneder at behandle en klagesag. Der kan altså gå lang tid, inden en eventuel klagesag når sin afgørelse.
Ofte stillede spørgsmål
Ja, en bolig tilknyttet et dødsbo kan godt sælges uden tilstandsrapport, men det kan være en rigtig god idé at få lavet en tilstandsrapport, hvis man vil sikre sig mod eventuelle fremtidige krav fra køber.
Et dødsbo skal forvente at betale 4-10.000 kr. for at få lavet en tilstandsrapport. Prisen varierer ift. boligens stand og størrelse samt den byggesagkyndiges salær.
Ja, du kan godt tegne en ejerskifteforsikring på et dødsbo. Det kræver dog, at der er lavet en tilstands- og elinstallationsrapport.
Der laves som regel ikke tilstandsrapporter for ejerlejligheder, da de typisk sælges uden. Der laves heller ikke tilstandsrapporter på andelsboliger, da du her ikke køber fast ejendom – du køber i stedet en brugsret til lejligheden. Det stiller dog større krav til sælger og køber, når der hverken er lavet tilstandsrapport eller ejerskifteforsikring.
Hvis boligen er i meget dårlig stand, undlader man i mange tilfælde også at lave en tilstandsrapport. Grunden er, at det vil være en høj udgift sammenlignet med boligens reelle værdi, og en køber typisk vil købe det med henblik på nedrivning.
David fra Antika har mere end 25 års erfaring med at vurdere, købe, sælge samt totalrydde dødsboer og lignende.
Ring gerne på 26179663 (alle ugens 7 dage fra kl 7-22) hvis du har spørgsmål eller ønsker at bestille tid til en besigtigelse af et dødsbo eller lignende opgave.
Det er 100% gratis og uforpligtende at få et tilbud på køb og rydning af dødsbo.